【编者按】龙腾珠江，风起云涌。在广州，品牌房企不胜枚举，早期布局者深谋蓄势，新晋过江龙攻城略地。它们中既有征战多年的老面孔，也有高歌猛进的新力量，有的在入穗前已是“一方霸主”，有的名不见经传却“野心勃勃”。无论是本土粤系、闽系、京系还是浙系、渝系，在这里都得凭实力和产品说话。《过江龙入穗记》系列将尽力还原外来各派系房企鲜活的广州生存史。

? 第三期主角：新鸿基

? 所属派系：港资

? 根据地：香港

? 创立时间：1963年

? 入穗时间：1980年

“如果让我们在内地去尝试一些在香港都没有做过的业务，我们可能就没什么信心能做好了。”在新鸿基2019年初的业绩发布会上，主席兼董事总经理郭炳联向媒体说道。

除了自谦，郭炳联这番话更多是揭露了一个事实：

作为香港四大豪门之一，与李嘉诚、郑裕彤、李兆基家族不同的是，新鸿基的郭炳联家族始终专注在地产一个领域发展，其他方面的投资占比较少。

如今，新鸿基的房地产开发与商业租赁业务，在利润组成上已达到一个完美局面。其多年“租售并举”的商业策略，更是令业内流传着“学不会”的新鸿基这样一个说法。

它的发展模式，除了大本营香港，也可以从广州布局中窥探一二。

旧改进广州

大多数人以为，新鸿基首进广州是在2007年。当时新鸿基和合景泰富、富力三巨头联手，拿下猎德西区商业地块，即如今的天汇广场。

实际上，新鸿基官网显示，早在1980年，新鸿基已参与位于越秀区的中国大酒店建设，其于1984年落成开业，是中国大陆第一家中外合资经营的酒店。

进入21世纪，新鸿基开始以旧改的方式扩大自己在广州的版图。

如果说，前面提到的由猎德村旧改孵化而成的天汇广场，是新鸿基的一次“试水”，那么2010年，它拿下天河林和村旧改并独立发展成峻林项目，则是在广州正式“插旗”。

为了拿下位处天河北的这块“肥猪肉”，新鸿基提出了保证金这一独特的旧改安迁模式，这也是广州所有旧村改造项目中，首次提出保证金概念的开发商。

它以9.5亿元的进场费签下了林和村旧改框架协议，其中2.2亿元为村民安置临迁费，3千万元用于扩建林和小学，剩下的7亿元为保证金，防止项目烂尾。

值得一提的是，凭借在香港积累的旧城改造经验，新鸿基仅仅花了两个月就完成了林和村旧改项目的拆迁，旧改转化成峻林项目，2013年开盘均价为4.2万元/㎡，如今二手均价已达15万元/㎡。

当年，时任新鸿基地产南中国区总经理黄少媚面对媒体关于开盘价提问时表示，他们不希望峻林成为最高价或者标杆豪宅，希望是广州市民能够接受的价格。

同样是在2010年，新鸿基拿下天河路218号地块——原宏城广场，打造了它在广州的首个商业作品，也就是如今的天环广场。

除了在广州市中心扩张，新鸿基还分别在2009年、2012年开发出花都两大住宅项目——玖珑湖、御华园，当时开盘均价分别为2万元/㎡、0.72万元/㎡。

“学不会”的新鸿基模式

回顾新鸿基在香港的发展之路，1972年上市前，新鸿基在香港售出总值为5.6亿元的楼宇，利用这笔资金，新鸿基大量购入地皮，包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁等。

上市后，新鸿基开始涉足地产投资，先后建起了位于港岛湾仔海旁的新鸿基中心和九龙尖沙咀东部的帝苑酒店。

上世纪70年代后期的快速扩张，为新鸿基积累大量财富，也为它的转型奠定基础。

1987年，新鸿基集中转型商业地产，投资了新九龙广场、元朗广场、帝都酒店等，此时的新鸿基还处于以售养租阶段。1988-1991年恰逢香港地产牛市，新鸿基凭借在香港核心地段物业，获得可观的租金收益率。

直到1991年，公司租售并举转型成功。

新鸿基的商业地产发展模式，还融入了TOD概念，至今它已在香港建设多个TOD大型综合体，包括早期的沙田新城市广场和近年击败长江实业、恒基兆业、新世界等拿下的香港九龙高铁站TOD。

与单纯投资房地产相比，新鸿基这种发展模式，能持续提供稳定的现金流，同时降低经济周期波动带来的风险。

在获取足够的成功经验后，新鸿基把这一模式带到内地一线城市，这也就有了广州典型商业综合体——天环、天汇广场，而这些投资物业，已成为新鸿基集团总租金收入的重要来源之一。

公开资料显示，新鸿基的净资产规模达到6000亿元。而根据乐居财经发布的《2020年内房股资产排行榜》，排在前三的恒大、万科、中海净资产规模也仅在3000多亿元。

并且新鸿基常年维持低负债率，有筹码没负担，所以新鸿基在市场上动作不大，连新闻报道都很少，但往往一出手拿的便是优质资产。

新鸿基的发展模式曾令不少内地房企艳羡，但是要学习它，却着实困难。就商业而言，新鸿基花了长达20多年的时间才完成“租售并举”战略转型，在行业普遍追求高周转的当下，想要保持耐心、步步为营，并不容易。

瞄准南部再进羊城

2017年，新鸿基地产执行董事及第三代接班人郭基煇在某公益活动接受媒体采访时提到，新鸿基在内地拿地越来越难，光是央企国企都抢到晕了，他希望大家能看到新鸿基在广州成功的例子，有土地供应或者有项目的能找他们合作。

同时，他还强调了在内地赚到的钱，很少会抽回香港，希望在国内继续发展下去，特别是在广州再做一些代表新鸿基地产品牌的作品。

当时，随着天环广场、天汇广场陆续开业，天河峻林以及花都两大项目接近售罄，新鸿基在广州的储备项目已所剩无几。

从克而瑞2018-2019年发布的销售榜TOP200榜单可以看到，新鸿基无论是全口径金额还是权益金额，都在200名左右徘徊，与同为港资房企的九龙仓（2019年全口径金额为220.8亿元）、新世界中国（2019年全口径金额为73.4亿元）相比，稍显落后。

因此，在2018年开始，新鸿基就积极在广州拿地。

相同的是，地块所打造的项目，也是新鸿基的“拿手好戏”——以TOD为导向的大型商业综合体。

不同的是，新鸿基这次的焦点从广州市中心转移到南端——南沙和番禺。

2018年，新鸿基以底价2.64亿元拿下南沙庆盛枢纽区块2018NJY-4地块，新鸿基地产执行董事郭基辉透露，项目将规划一座8万㎡的大型商场，前期定位以服务周边生活居民与来往过路游客为主，后期根据市场消费情况动态调整定位。

2019年，南沙庆盛枢纽综合体项目已正式开工，将被打造成继广州天环广场、天汇广场等之后又一个指标性项目。

|庆盛高铁站

同样在2019年，新鸿基再一次拿下2019NIY-1庆盛枢纽站商服地，地块将与2018年拿下的2018NJY-4地块联合开发，体量达到天河城的两倍。

时间来到2021年，在广州首次集中供地中，新鸿基身影再次出现，它以底价70.82亿元竞得番禺区南站核心区TOD项目地块，折合楼面价11493元/㎡。

加上34.61亿元相关配套设施的建设成本，南站TOD地块总投资金额高达105亿元，这也是广州首次集中供地中，总价最高的地块。

有趣的是，同日在广州忙抢地的新鸿基，在香港也没闲下来。它在香港以86.14亿港元投得首幅出售的古洞发展区住宅地，每方呎楼面地价约7184港元。此前市场对该宅地估值约48-60亿港元，也就是说，新鸿基的拿地价，高于市场预期上限43.56%。

至此，当初高呼在内地拿地难的新鸿基，终于再次在广州拥有两个大型TOD项目，于新鸿基而言，这既是得心应手，也是顺理成章。

豪门争产风波

与新鸿基发展模式一样为人所乐道的，还有郭氏家族的“豪门风雨”。

新鸿基地产创始人有三个，分别是郭得胜、李兆基和冯景禧。“新鸿基”的取名，“新”字取自于冯景禧的“新禧公司”，“鸿”字取自于郭得胜的“鸿昌进出口公司”，“基”字则取自于李兆基名字中的“基”。

三剑侠天衣无缝的合作，使得新鸿基在成立10年后迅速发展，在六十年代末成为香港最大地产商之一。

后来由于对公司经营里面出现分歧，李兆基和冯景禧退股，其中李兆基独自创办了恒基兆业继续发展房地产，新鸿基也就成为了由郭得胜一人掌权的家族企业。

1990年，郭得胜去世，他的三个儿子郭炳湘、郭炳江和郭炳联共同继承父业，郭氏二代正式登台。

正所谓一山不能容二虎，三虎更是难上加难。

由于郭氏三兄弟长期处于同一高度位置且接管的都是核心业务，2008年，他们之间出现内斗风波。

这场风波，最终以郭炳湘被弟弟们和母亲驱逐出了董事会、郭炳江被举报而判刑收监结束。

新鸿基地产，最后落到三子郭炳联手中，至今，他仍是新鸿基地产的主席兼董事总经理。

但目前郭炳联已接近70岁，新鸿基地产的舞台，终究轮到郭氏三代出场。

其中，郭炳联的长子郭颢澧、次子郭基泓，郭炳江的儿子郭基煇已出任执行董事并参与日常经营，而郭基泓被外界视为新鸿基接班人。

尽管风波不断，但新鸿基业绩并未受影响，2021年2月25日，郭炳联、郭颢澧、郭基泓三父子更是以48亿美元财富位列《2021福布斯中国香港富豪榜》第18位。

2021年冲击350亿元

新鸿基地产在2021年2月25日发布的2020/2021年度中期业绩显示，期内公司收入460.7亿港元，同比上升19%；营业溢利210.23亿港元，同比上升30.16%；期内溢利139.75亿港元，同比下降12.32%。

其最得意的物业租赁方面，受内地与香港对疫情控制不同的影响，数据也显示出差异。

其中香港物业租赁合并收入91.81亿港元，同比下降7.7%；综合业绩仅为69.23亿港元，同比下滑8.17%。内地物业租赁则明显上涨，合并收入28.66亿港币，同比上升18.77%，综合业绩23.13亿港元，同比上升24.49%。

而随着新鸿基在广州、上海等一线城市的地标性物业陆续建成，业内预计其在内地的持续性租金收入会进一步增加。

2021年，新鸿基定下350亿元的销售目标，要实现这一销售额，其需要进一步的土储补给。接下来，新鸿基在广州甚至内地还会有哪些大动作，值得期待。